개인이나 중소기업을 대상으로 매수의향을 파악하는 것

매수의향의 파악

꼬마빌딩에 투자하거나 사옥을 매입하려는 개인이나 중소기업을 대상으로 매수의향을 파악하는 것이 자산관리 프로세스에서 가장 먼저 해야하는 일이다. 일반적으로 중개인과 같은 자산관리 전문인력이 매수인과의 면담을 통해서 매수복적, 투자성향, 자금조달 계획, 선호하는 빌딩 노후 수준, 리모델링이나 신축의향 등을 조사하는 것이다. 이런 내용이 정리된 매수의향조사서를 토대로 매수인의 선호지역, 투자성향, 자금조달계획 등에 적합한 꼬마빌딩을 찾고 그에 적절한 매수전략을 제시하게 된다.

매수인에게 적절한 매수전략이 수립되면 다음으로 시장조사를 하고 유망지역을 선정하게 된다. 일단 매수인이 밝힌 선호지역을 중심으로 시장조사를 하게 되는데 해당 지역의 매매시장, 임대시장, 개발시장 등의 현황을 살핀다. 특히 꼬마빌딩의 경우 해당 지여그이 상권 변화에 대한 조사를 엄밀하게 해야 한다. 그리고 세 개 정도의 선호지역에 대한 시장조사를 토대로 각 지역에 대한 비교 평가를 하고 그 중에서 가장 유망한 지역을 선정하게 된다. 세 개의 선호지역 모두 유망하지 않은 것으로 판단되면 시장조사의 범위를 확대하여 세 개 정도의 후보 지역을 다시 선정하고 시장조사 후 비교 분석하고 유망지역 한두 군데를 선정한다. 그리고 유망지역에 아온 매물들을 다양한 경로를 통해서 수집하여 투자대상 매물의 롱리스트를 작성한다 매물리스트 중에서 매수의향과 매수전략에 부합 여부를 체크하는 평가표를 작성하고 상위 1~2개의 정도의 리스트를 만든다.

상위 1~2개의 매물에 대한 간략한 매물보고서를 작성하여 매수인과 협의한 후에 가장 관심을 끄는 제품을 정한다. 그런후에 해당 매물 인근의 최근 1~2년 거래를 조사하여 해당 제품의 자본환원율와 평당 토지가격등을 산정한다.
cap rate는 빌딩의 1차년도 순영업소득을 빌딩 매매가격으로 나눈 것을 말한다. 일정 지역과 일정 기간 동안 거리된 평균 cap rate를 산정하면 그 지역의 해당 매물의 적정가격을 산정할 수 있다. 예를 들면 평군 cap rate 가 5%일 때 해당 매물의 NOI가 1억원이라면 이 매물의 적정 가격은 25억원이 된다. 단 매매와 해당 제품간의 위치, 물리적 상태, 투자자의 선호도 등에 따라서 매물의 적정가격은 어느 정도 편차가 있을 수 있다.

그리도 이들의 특성을 감안할때 해당 제품이 저평가된 상태인지 고평가된 상태인지를 간략하게 살펴본다. 또한 매물의 임대료 수준이 적정수준인지 과도하게 높은지 아니면 낮은 지역을 평가하여 매입 이후 임대료를 확인한다. 그 후 매도인의 매도의향과 매도호가, 적정 매매가겨, 거래될 예상가격 등을 추정하고 매물이 지닌 수익과 리스크에 대한 내용을 정리한 매물분석보고서를 작성한다. 이 자료에는 기본, 법규, 물리, 임대차 계약관련 내용 등이 들어가 있다.