매매계약서를 작성할 때 알아두어야 할 것

매매계약서에는 보통 표준매매계약서로 작성되지만 매입자, 매도자, 중개인 등 관련자들은 계약서의 주요 내용이 잘 작성되었는지 확인하게 된다. 매매계약이 마무리된 이후에는 잔금일 이전에 준비할 내역을 챙겨야 하는데 입대사업자 등록과 동업계약서 작성, 임대사업자 전용통장 개설, 부동산 거래신고와 신고필증 발급, 명의 변경 여부의 확인, 임차인 안내문 발송 과 임대차 확인, 임대료, 관리비와 공과금 정산 등의 주요 내용을 매입자와 중개인이 같이 확인하는 것이다. 잔금일에는 매수인과 매도인의 준비서류를 확인하고 중개인으로부터 잔금 정산서를 받아서 내역이 잘 이루어졌는지 체크하는데, 잔금일에는 잔금지급, 중개수수료 지급, 등기접수 등의 순으로 절차를 해나가야 된다. 잔금지급시에 체크할 내역은 도면 수령, 계약 및 관련 서류, 세금이나 부담금 확인, 임차인 확인, 열쇠 수령등이 있다.
매입분석단계에서 이미 대략적인 가치창출작업에 대한 확인이 이루어졌지만 매매계약 이후에는 좀더 상세한 작업 계획을 수립하고 행동하여아 한다. 저평가된 임대료의 개선, 노후화된 빌딩의 리모델링, 용도 변경, 구분소유의 통매입, 상권의 변화, 금융을 활용한 가치 창출 등이 있는데 매입한 꼬마빌딩에 가장 적합한 방법을 찾아야 한다. 그리고 지역적 특성 등을 고려하여 계획을 수립하고 자금조달 등을 통하여 결정을 하게 되는 것이다.

임대차 및 시설물관리

꼬마빌딩을 계약한 이후에 매입자는 꼬마빌딩의 임대차 시설물관리를 어떻게 할 것인지 고민할 필요가 있다. 빌딩관리의 범위는 자산운용, 자산관리, 임대차관리와 시설물관리로 나뉘는데, 이중 어떤 것을 외부에 위탁할지를 정해야 한다. 임대차관리는 입대차계약서의 구체적인 내용에 대한 관리, 계약을 관리하는 임대라 계약 관리, 임대차 손익관리, 주요 일정관리, 임대차 리스크 관리, 세금과 공가금 및 관리등으로 구성되는데 이를 전문업체에 위탁할지 여부와 전문업체의 선정 포인트를 알아야 한다.
그리고 시설물 유지관리, 범정의무 관리 , 시설물 관리와 관련된 계약관리, 빌딩관련 관리 등으로 구성되어 있는데 이 또한 위탁 여부를 결정해야 한다.

매각여부는 매입분석의 절차와 내용이 대부분 비슷하며 매수자냐 매도자냐라는 관점의 차이만 있을 뿐이다. 먼저 보유한 전체 자산을 필수자산과 비필수자산으로 나누고 비필수자산중에서 시장과 자금조달에 대해서 고려해야 매각 자산을 정하게 된다. 매각 대상이 정해지면 예상매매가격을 산정하고 다시 처분분석을 한다. 그런 후에 세금과 관련된 내역을 고려하면 된다. 매각절차는 메인 또는 중개법인 선정, 매각전략의 수립, 협상대상자의 선정, 매각 협의, 매매계약서 작성과 소유권 이전 등으로 이루어진다.