매입분석을 간편방식과 상세방식으로 나누기

매입분석은 간편방식과 상세 방식으로 나눌 수 있다. 간편 방식의 경우 분석간이 짧다. 일반적으로는 분석기간을 1년 정도로 잡는데, 매입 후 리모델링이나 신축이 있을 경우에는 2년 정도를 분석기간으로 잡는다. 그리고 다양한 수익률중에서 1년 동안의 자기 자금대비 투자수익률을 산정하고 이를 기준으로 투자 성과를 판단하게 된다. 중개인은 물론 매수인이 복잡한 지식 없이도 이해할 수 있고 매입여부를 생각할 수 있는 것이다. 하지만 투자기간이 5년이라면 그 동안 일어날 수 있는 일에 대한 고려가 제외된다는 문제점이 있다. 5년 동안 임대료의 변화, 공실 가능성, 금리 변화, 관리비의 인상 수준 등 예상하지 못했던 일이 일어날 수 있는데 이르 고려하지 못하게 되는 것이다.
 
 그에 비해서 상세 방식은 현금흐름 할인법을 적용한다. 회계적 기준이 아니라 현금흐름의 기준에 따라서 자료가 정리되며 투자기간 전체를 대상으로 할 뿐 아니라 투자시점의 매각가격도 추정할 수 있다. 투자기간 중 현금흐름 유입과 제외한 나머지에 대해서는 나름의 근거를 둔 추정을 하게 된다. 투자기간 중 순현금흐름을 할인한 현재가치가 매매가격이 비슷하게 되는 할인율을 내부수익율이라고 한다. 이 수익률과 투자안의 요구수익률을 비교하여 내부수익류이 요구수익률보다 클 때 매입을 결정하게 된다. 그리고 필요할 경우 현금 유입과 현금에 주요햔 영향을 끼치는 임대료 상승률, 공실률, 금리, 매각가격 등이 변할 때 수익률의 변동성을 측정하는 분석을 한다.

자금조달과 매매

매수의향 단계에서는 이미 대략적인 자금조달계획을 수립했더라도 매매계약 직전에는 보다 상세하게 보아야 한다. 먼저 꼬마빌딩을 매매할때 매매대금 이외에도 적지 않은 자금이 필요하므로 금액을 산정하게 된다. 금액은 매매대금, 각 세금, 거래비용, 등기비용 등으로 구성되는데 부가가치세는 환급되지만 시차가 존재하므로 이에 대한 자금조달에 특히 신경을 써야 한다. 자본믹스는 자기자본과 타인자본의 구성에 대해서 결정해야 한다. 자본믹스는 매매대상 꼬마빌딩의 수익과 위험의 특성, 매입자의 투자성형, 자금조달 등을 보고 정하게 된다. 타인자본의 조달에 따른 레버리지 효과, 대출이자율과 담보인정비율 변화에 따른 민감도 분석, 임대업이자상환비율에 따른 대출가능금액 등을 분석하고 대출 금융기관과의 협을 통하여 내락을 받아두야한다.

LTV 대출금액 / 담보가액 이 비율은 금융기관이 대출가능금액을 산정할때 제시되는 것이다.
RTI 연감 임대소득 / 연간 대출 비용 이 비율도 금융기관이 대출가능금액을 산정할 때 제시되는 것이다.

그리고 중개인을 통하여 매매에 관한 구체적인 협상이 이루어지면 매매계약 이전에 매수주체, 부가가치세 처리문제 등에 대해사 고민하게 된다. 매입자와 매도자의 상황에 따라서 적절한 방법을 찾으면 되는데 경험이 많은 중개인이나 중개법인의 도움을 받거나 이런 분야에 경험이 많은 세무사나 회계사의 도움을 받아서 결정하면 된다. 그런 후에 매매계약시의 준비에 대해서 체크하고 관련 서류를 챙긴다. 매매계약 절차는 중개인이나 중개법인의 주도로 계약조율, 공부 확인, 서류 확인 중개대상물 확인과 중개수수로 지급계약서 작성과 세금계산서 발행, 계약금 이해오가 영수증 발급등의 절차 순을 따르게 된다.